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政策效应初现,巧花公积金买房理财做

汇通网5月3日讯任小姐是省公司外派的人员,“限购”前在外地买了一套小单间,最近卖掉赚到一小笔钱后,打算回广州购买一套100万元左右的房子,理由是可以使用公积金贷款:“以后我应该会长期外派在外,不会回来住。这套房子就权当收租投资用,总好过放在银行。”虽然楼市呈现上涨势头,广州二手房整体租金回报率仅为3%左右,但继续投入其中的长线投资者却不减反增。据合富置业最新数据,天河、海珠、越秀、荔湾老四区的长线投资客比例逐月微幅回升,目前已超过10%,而中原地产该比例为15%左右。投资广州楼市是否还有机会?

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近日,合富置业发布《2014年10月份合富标准二手住宅价格指数分析报告》,报告称,2014年10月广州二手楼价环比下降0.2%,大致企稳;二手交投大幅回升,下半月网签量明显反弹,天河、海珠升幅较大,超过四成。对此,合富房地产经济研究院院长龙斌表示,预计四季度二手楼市仍以温和回升为主。

理财型投资客(长线投资客)的特点:

珠江新城楼盘工地。记者王燕摄业界建议 以前选对时间点可赚钱 如今投资者须谨慎考虑投资地点

天河海珠升幅超过四成

一是有广州户籍;

任小姐是省公司外派的人员,“限购”前在外地买了一套小单间,最近卖掉赚到一小笔钱后,打算回广州购买一套100万元左右的房子,理由是可以使用公积金贷款:“以后我应该会长期外派在外,不会回来住。这套房子就权当收租投资用,总好过放在银行。”虽然楼市呈现上涨势头,广州二手房整体租金回报率仅为3%左右,但继续投入其中的长线投资者却不减反增。据合富置业最新数据,天河、海珠、越秀、荔湾老四区的长线投资客比例逐月微幅回升,目前已超过10%,而中原地产该比例为15%左右。投资广州楼市是否还有机会?

与2009年、2010年交投火爆的时期相比,2014年10月广州二手楼市的总体成交量不高,但与2014年9月份的全年“冰点”相比,则明显好转。据合富标准指数调查监测,10月份广州二手楼市的看楼量较9月份增加了三到五成,新收客户量增加约两成。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示,10月广州全市二手签约2063套,19.5万平方米,较9月份上升了三成。

二是没有更好的投资渠道;

文、表 记者林琳

由区域看,市区和外围区域的价格基本企稳。由板块看,绝大部分板块的二手价格继续持稳。此外,个别板块的价格小幅回调,主要是前期一定幅度降价的物业受到市场追捧,如原芳村片区、滨江东和越秀的个别大面积贵价单位以及工业大道小部分急售的“卖一买一”业主。

三是对投资回报率没有精算的目标和需求,纯粹是“钱没地方花”;

理财型投资客的特点:

10月广州二手交投大幅回升,下半月网签量明显反弹。天河、海珠升幅较大,超过四成;越秀、原荔湾、白云、番禺等中心区的升幅基本在两到三成之间,与大市相当;原芳村、花都、从化等外围及郊区的升幅相对较小。

第四,对持有物业的时间长短没有明确的规划。

一是有广州户籍;

由周度二手网签看,自3月份以来,二手住宅成交量基本呈持续低位下探寻底的特征。不过,自10月中旬开始,二手周度网签量呈明显反弹回升的态势。其中10月份第四周,广州全市二手网签量622套。全市十区网签514套,总体网签量重返2013年的平均正常水平。

短线投资客的特点:

二是没有更好的投资渠道;

刚需旧客购房步伐加快

一般有精确、系统的考虑和清晰的目标,注重判断入市时机。

三是对投资回报率没有精算的目标和需求,纯粹是“钱没地方花”;

10月改善换房需求明显增加。10月份广州换房改善型需求的占比创历史纪录,高达39.4%,较此前的三成左右增加约一成。据悉,换房改善需求既有“卖一买一”的首改买家,也有“再买一套”改善买家。其中天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的首改需求接近五成。

现象:理财型投资客入市为“花公积金”

第四,对持有物业的时间长短没有明确的规划。

10月首置买家的购房积极性明显上升,与此前的观望胶着形成鲜明反差。一方面,临近年底部分急需春节前入住的首置买家,加快了购房的步伐;另一方面,也有部分对价格较敏感的首置需求,担心后市价格走高,“买涨不买跌”心态下,出手果断。

像任小姐这样为了利用公积金而买楼的买家不乏其人。宋先生是大型企业的员工,每个月的公积金达到7000元,与同单位的妻子加起来每个月有14000元的公积金收入。“不买房这笔钱又取不出来,不买白不买。”对于宋先生来说,只要能出首付,再供一套单位简直易如反掌。“这种买家区别于所谓的"炒家",在什么市场情况下都一直存在。”中原地产研究一部负责人瞿中奇认为,根据考察,自从执行“限购”、“限贷”后,狭义的楼市投资者即炒家在市场中的比例不到5%,因为炒楼讲究快进快出,并利用银行的信贷杠杆降低成本,而现在的“时势”下,即使是卖一买一,也要应付更为复杂的流程和更长的时间,很难实现炒作。

短线投资客的特点:

总的来说,受“930政策”利好影响,无论首置还是改善需求的信心均逐渐恢复,后市预期好转,购房意愿上升。调查显示,希望春节前入住的迫切性购房需求、担心楼价上涨的首置刚需以及受惠于“房贷新政”实质利好的改善换房买家,出手果断,其中长期看楼的刚需旧客交易节奏有所加快。

“但是市场更多的是广义的投资客,他们的购房目的不一定是为了解决居住需求,而是理财型的投资。”据瞿中奇的研究,这种买家的比例约为15%左右,任小姐就是这样的投资者,她告诉记者,自己想要在广州买一套楼龄比较长的旧房子,只要比较容易出租,最好能有学位,面积再小也可以:“反正不盼它的楼价能涨多高,不跌就可以了。”

一般有精确、系统的考虑和清晰的目标,注重判断入市时机。

换房买家比例增多

“如果是短线投资者目前就不适合入市了。”宋先生说,“现在的租金回报率也就3%左右,楼价又已经涨到一定的程度了,光拿租金有什么用。”

现象:理财型投资客入市为“花公积金”

由于银行对房贷的支持力度增加,10月一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。

分析:楼市呈现涨跌分化趋势

像任小姐这样为了利用公积金而买楼的买家不乏其人。宋先生是大型企业的员工,每个月的公积金达到7000元,与同单位的妻子加起来每个月有14000元的公积金收入。“不买房这笔钱又取不出来,不买白不买。”对于宋先生来说,只要能出首付,再供一套单位简直易如反掌。“这种买家区别于所谓的"炒家",在什么市场情况下都一直存在。”中原地产研究一部负责人瞿中奇认为,根据考察,自从执行“限购”、“限贷”后,狭义的楼市投资者即炒家在市场中的比例不到5%,因为炒楼讲究快进快出,并利用银行的信贷杠杆降低成本,而现在的“时势”下,即使是卖一买一,也要应付更为复杂的流程和更长的时间,很难实现炒作。

改善买家还清贷款仍可当首套,首付三成。10月份改善买家购房首付三成的占比为15%,而9月份这一比例几乎为零。调查显示,首付三成的换房买家多数“卖一买一”,需求以2房和小3房居多,其中光大花园、华景新城、帝景苑、星河湾、华南新城等地段较好、社区较大的楼盘受到这部分买家欢迎。

“长线投资客活跃度回升。”据合富置业最新统计数据,广州改善型二手买家由2012年7月份的22.5%逐月轻微增加,2013年1月份达到28.8%。过去几年的统计数据显示,广州二手楼市较合理的买家结构应为:首置:改善:长线投资客大概为6:3:1。2012年1~6月份,广州首置买家的占比高达七成以上,改善需求萎缩至两成以下,而长线投资客则几乎绝迹。下半年,随着市场信心的恢复,这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观。2013年1月份,二手楼市首置、改善、投资等各类型买家的结构基本达到6:3:1的健康、合理状态,从天河、海珠、越秀、荔湾老四区的买家结构看,长线投资客的比例呈逐月微幅回升的趋势,由去年8月份的5.9%逐月回升,至今年1月份超过10%。

“但是市场更多的是广义的投资客,他们的购房目的不一定是为了解决居住需求,而是理财型的投资。”据瞿中奇的研究,这种买家的比例约为15%左右,任小姐就是这样的投资者,她告诉记者,自己想要在广州买一套楼龄比较长的旧房子,只要比较容易出租,最好能有学位,面积再小也可以:“反正不盼它的楼价能涨多高,不跌就可以了。”

由于改善换房需求入市积极,10月份面积较大、素质较好的中高端价位物业成交有所增多,结构性拉升了总体的成交价格和成交面积。

“2011年到2012年第一季度,虽然大市不乐观,但是凡是公寓类的物业都热销,正好印证了理财型买家的存在。”瞿中奇说,这些买家对大市的好坏敏感度不大,也没有具体的规划,只是为了“把闲钱利用好”,只要觉得不亏就好。他分析认为,如果从理财保值角度看,目前仍有入市的机会:“从上一轮2011年到2012年的情况看,市场的氛围又重新进入上行的趋势,而且这种氛围在2013年短期内不会改变。从价格看,2012年下半年楼市回暖,但是价格稳中有升没大涨,而业界普遍认为2013年会继续上升,只是幅度不会很大而已。从楼市变化轨迹和对楼价未来趋势看,以投资物业作为理财手段之一还有机会。”另外,他提出,2000年至2012年,全国不同地区的楼价在升跌淡旺上保持同一个趋势,只是幅度有所不同,但是到了2012年年末开始这种现象有所变化,估计全国的楼市在发展趋势、变动轨迹上将出现分化:“虽然一线城市的整体价格最高,但是价格支撑能力较强,而二、三线城市的泡沫比较大。所以以前只要选对时间点,就可以赚钱,以后投资者还要谨慎考虑投资地点。”

“如果是短线投资者目前就不适合入市了。”宋先生说,“现在的租金回报率也就3%左右,楼价又已经涨到一定的程度了,光拿租金有什么用。”

据合富标准指数数据显示,2014年10月份广州全市十区二手住宅成交均价27081元/平方米,环比9月上涨6.5%,同比去年10月上涨20%;其中天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心六区的均价接近3万元/平方米。全市十区套均总价271.1万元,中心六区套均总价接近300万元。2014年10月份广州全市十区二手住宅成交套均面积高达100平方米。此前,二手住宅成交的套均面积一直保持在85-90平方米之间。

他认为,未来广州整体楼价还会稳中上升,只是不同区域的幅度不同:“个人认为风险比较大的应该是南沙区,因为投资客比例最大,而且此前的价格上涨最快,加上前景落实的进度和程度不够明朗。”他说,回顾珠江新城,规划建设20年,到后5年才“做起来”,所以投资南沙需要很大的耐心,“如果遇到中间的波动期,是否能有坚定的信心继续持有,是对每个人的心态和决策方法的考验。”

分析:楼市呈现涨跌分化趋势

由成交单价的分布看,2万元/平方米以下的成交明显下降,由9月份的五成以上,降至10月的四成。总价方面,10月份二手住宅买家套均总价300万元以上的占比超过两成,较9月的一成五增加约一成。由此显示,10月份较优质中高端物业的成交有所增多。

TIPS:投资可用市场对比法

“长线投资客活跃度回升。”据合富置业最新统计数据,广州改善型二手买家由2012年7月份的22.5%逐月轻微增加,2013年1月份达到28.8%。过去几年的统计数据显示,广州二手楼市较合理的买家结构应为:首置:改善:长线投资客大概为6:3:1。2012年1~6月份,广州首置买家的占比高达七成以上,改善需求萎缩至两成以下,而长线投资客则几乎绝迹。下半年,随着市场信心的恢复,这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观。2013年1月份,二手楼市首置、改善、投资等各类型买家的结构基本达到6:3:1的健康、合理状态,从天河、海珠、越秀、荔湾老四区的买家结构看,长线投资客的比例呈逐月微幅回升的趋势,由去年8月份的5.9%逐月回升,至今年1月份超过10%。

四季度回温有望

市场人士认为,衡量某个地区、楼盘的价格是否合理没有绝对标准,最好采取“市场比较法”:“如果周边的楼盘价格都在上涨,甚至整个楼市都在上涨,买家对同一个物业的价格接受程度也在提高。”

“2011年到2012年第一季度,虽然大市不乐观,但是凡是公寓类的物业都热销,正好印证了理财型买家的存在。”瞿中奇说,这些买家对大市的好坏敏感度不大,也没有具体的规划,只是为了“把闲钱利用好”,只要觉得不亏就好。他分析认为,如果从理财保值角度看,目前仍有入市的机会:“从上一轮2011年到2012年的情况看,市场的氛围又重新进入上行的趋势,而且这种氛围在2013年短期内不会改变。从价格看,2012年下半年楼市回暖,但是价格稳中有升没大涨,而业界普遍认为2013年会继续上升,只是幅度不会很大而已。从楼市变化轨迹和对楼价未来趋势看,以投资物业作为理财手段之一还有机会。”另外,他提出,2000年至2012年,全国不同地区的楼价在升跌淡旺上保持同一个趋势,只是幅度有所不同,但是到了2012年年末开始这种现象有所变化,估计全国的楼市在发展趋势、变动轨迹上将出现分化:“虽然一线城市的整体价格最高,但是价格支撑能力较强,而二、三线城市的泡沫比较大。所以以前只要选对时间点,就可以赚钱,以后投资者还要谨慎考虑投资地点。”

10月份,业主的心态总体仍较理性,反价不多,但议价空间缩小。部分业主的议价空间由10%左右缩小至5%左右。天河、越秀等市区的小部分学位房,甚至小幅3%左右反价,以试探市场。由目前的市场状况看,价格继续大幅下跌的可能性不高,不排除市区部分优质物业的价格会止跌小幅回升。

“100万元肯定买不到什么中心城区的好房子。”一位中介人士告诉记者,“以天河为例,必须往员村以东那片去找找,或者能买到。”“如果买二手房的话,可以考虑老城区的房改房。”一个满堂红中介告诉记者,在荔湾、越秀老区,虽然大多数是楼梯楼的房改房,但是租赁回报不低,只是楼价上涨空间肯定不如新的电梯楼。不过瞿中奇认为,目前购买的群体多为考虑学位的家长,而并非纯粹以收租为目的的投资者。

他认为,未来广州整体楼价还会稳中上升,只是不同区域的幅度不同:“个人认为风险比较大的应该是南沙区,因为投资客比例最大,而且此前的价格上涨最快,加上前景落实的进度和程度不够明朗。”他说,回顾珠江新城,规划建设20年,到后5年才“做起来”,所以投资南沙需要很大的耐心,“如果遇到中间的波动期,是否能有坚定的信心继续持有,是对每个人的心态和决策方法的考验。”

龙斌认为,“930房贷新政”一方面降低了改善需求的入市门槛、利率有所优惠;银行对房贷的支持力度进一步加大,令不少买家顺利入市。2014年广州的公积金额度由170亿增至197亿元,四季度的额度将增加27亿元;此外,16家银行表示房贷一个月内即可发放。政策利好正在逐步显现。

从回报角度考虑投资物业,瞿中奇认为投资者要确定自己是什么类型的投资者,对于普通理财型买家来说,纯粹只为“闲钱找地方花”,对于未来楼市能升多少不精确,所以一般只要有大概印象认为“抵”就可以。而对于想长期持有出租的买家来说,不一定能从回报率角度精确计算,但是往往从租金是否能维持月供来判断。对于明确投资期限的投资者来说,则要计算清楚期限内能否获得希望的回报。

TIPS:投资可用市场对比法

但是,二手楼价始终高居不下、税费高昂、一手的挤占,以及部分楼龄偏大的物业获得的银行信贷支持有限,都制约了二手楼市。如今,由于市场信心有所恢复,价格回调的“笋盘”或会逐渐减少,预计价格稳中小幅回升。南方日报记者 许蕾

市场人士认为,衡量某个地区、楼盘的价格是否合理没有绝对标准,最好采取“市场比较法”:“如果周边的楼盘价格都在上涨,甚至整个楼市都在上涨,买家对同一个物业的价格接受程度也在提高。”

“100万元肯定买不到什么中心城区的好房子。”一位中介人士告诉记者,“以天河为例,必须往员村以东那片去找找,或者能买到。”“如果买二手房的话,可以考虑老城区的房改房。”一个满堂红中介告诉记者,在荔湾、越秀老区,虽然大多数是楼梯楼的房改房,但是租赁回报不低,只是楼价上涨空间肯定不如新的电梯楼。不过瞿中奇认为,目前购买的群体多为考虑学位的家长,而并非纯粹以收租为目的的投资者。

从回报角度考虑投资物业,瞿中奇认为投资者要确定自己是什么类型的投资者,对于普通理财型买家来说,纯粹只为“闲钱找地方花”,对于未来楼市能升多少不精确,所以一般只要有大概印象认为“抵”就可以。而对于想长期持有出租的买家来说,不一定能从回报率角度精确计算,但是往往从租金是否能维持月供来判断。对于明确投资期限的投资者来说,则要计算清楚期限内能否获得希望的回报。

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