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它对房地产市场的危害更大,长租公寓为何在杭

这几天,一说到租房市场,大家的第一反应应该就是租金涨了不少。无论是我爱我家前副总裁的爆料,还是网友的亲身经历,都说明了中介机构、长租公寓运营商在房租上涨的过程中扮演了并不光彩的角色。

随着某些租金贷“爆雷”,一些租房者“被贷款”事件曝光,行业种种不规范行为浮出水面——长租公寓被质疑是用租客信用做贷款日前,一家长租公寓运营商杭州鼎家租金贷“爆雷”引发业内关注。所谓租金贷,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时

问题:在今日原我爱我家副总裁胡景晖召集的媒体沟通会上,胡景晖表示:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。”他还透露,他隔空喊话,是要政府管一管长租公寓。昨日住建部官员给他打了电话,对他表示支持。对此,你认同吗?

原标题:长租公寓为何在杭州密集阵亡

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租房;住房租赁市场;租金;金融机构;贷款

回答:

从P2P到如今的长租公寓,杭州这个互联网之城始终处在行业爆雷的核心区。

其实国内的租房市场一直缺乏有效的监管,黑中介事件频发,居住环境脏乱差已经成为租房市场的顽疾。在租房过程中,如果遇到一家不扣押金的中介或者房东,不说比登天还难,起码也是可遇而不可求的。

随着某些租金贷“爆雷”,一些租房者“被贷款”事件曝光,行业种种不规范行为浮出水面——长租公寓被质疑是用租客信用做贷款,利用期限错配资金沉淀用于自身扩张。此次整顿租金贷市场并非不让住房租赁市场发展,而是为了整顿相关企业的融资行为,进一步规范行业发展

胡不愧是干了20多年中介的老江湖,此言不虚,给租房市场乱象敲响了警钟。

2018年8月,首个宣布资金链断裂的杭州鼎家公寓拉开了长租公寓爆雷的大幕,此后,爱上租、安闲居、喔客、德寓等杭州地区的长租公寓品牌相继陷入资金链断裂、创始团队不知所踪的境地。

原本以为在国家大力发展住房租赁市场,国企、银行、开发商、代理公司、中介机构纷纷进入这一行业的时候,租房市场必能迎来长租发展,并且整个市场的面貌会焕然一新。可是不曾想到,刚刚在中央最高层会议上说了坚决遏制房价上涨,租房市场就迎来了租金大幅上涨,并且还是因为长租公寓运营商抢占市场,恶意竞价导致的,这让高层情何以堪。

日前,一家长租公寓运营商杭州鼎家租金贷“爆雷”引发业内关注。所谓租金贷,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,由该金融机构替租客先支付全年房租,租客再向该金融机构按月还清租房贷款。

”房住不炒”调控纲领下,租房站上市场风口。各类逐利资本蜂拥而入,疯狂抢购房源,不惜一切代价占领市场。 某水木清华网友称,他位于北京天通苑的120平三居室,预期价位每月7500元,但在两家中介争抢下,房租暴涨高达10800元,可见租赁市场的疯狂。

据记者不完全统计,自鼎家以来,全国爆雷的长租公寓品牌中,杭州地区爆雷的品牌数量占到了1/3,而多位杭州本地长租公寓业内人士向经济观察报表示,还有更多杭州的中小型长租公寓品牌处在爆雷边缘,“雷区”随时可能引爆。

所以,大家都看到了北京市政府在这次处理租金上涨事件的果断与决绝,先是约谈自如、蛋壳等品牌公寓运营商,紧接着北京市住房租赁行业协会就召集10家公寓、中介机构,与大家约法三章,明确三个“不得”,并且要拿出12套租赁住房来平抑这段时间租金的上涨。另外,北京市还推出了12345打击“黑中介”投诉举报热线,开通第一天就接到投诉举报52条,也让我们见识了“朝阳群众”们力量的强大。

在理想的状态下,这种模式会形成“三赢”局面——对于房东来说,提前拿到了一年的租金,提高了资金的流动性;对于租房者来说,不用采用传统租房支付模式的“押一付三”,缓解了资金压力;对金融机构和分期平台来说,可以从房东或租客手里,再收取一定的服务费和利息。

这些租赁机构的算盘是,一旦高价抢夺并垄断房源后,变身二房东,把房间打上隔断,刷下墙漆,配点廉价家具家电,租金立刻就翻倍。

这或许并非偶然,在杭州这座城市,浓厚的互联网基因、大量涌入的外来人口、与城市发展水平不符的租赁行业现状等等因素交织,资本随着政策大潮蜂拥而至,潮退之时却留下了满目疮痍。

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然而,随着某些租金贷的“爆雷”,一些租房者“被贷款”事件曝光,行业种种不规范行为浮出水面——长租公寓被质疑是用租客信用做贷款,利用期限错配资金沉淀用于自身扩张。在这种模式下,一旦资金链断裂,可能引发系列连锁反应,成为隐藏的风险点。从金融监管的角度来看,其中主要的风险点在于长租公寓注册为资产管理公司,在一定程度上逃避了相关部门对其资金池的监管。其资金池没有相关监管机制,更没有备付金制度,与公开发行的市场标准化产品ABS相比,ABS虽然也产生募资,但募资资金有专门的托管机构,监管部门也会对其审核。但是,以预期租金收入或房租贷款作为底层资产在市场上融资之后,房子在客观上成了中介机构的资本工具。

可是租房市场竞争激烈,资金周转时间长,收益低,只有个别大中介能玩转起来,不少小中介,根本无法维系收支平衡,就开始招摇撞骗了。

爆雷“在路上”

租金上涨事件对于住房租赁行业的影响已经很严重了,但是与“租金贷”相比,笔者觉得这根本就不再同一个水平上。

监管层无疑已注意到相关风险并采取措施,已有多家金融机构表示正在自查并收缩了租金贷的相关业务。

近期杭州鼎家黑中介事件,让人看清了这个市场的险恶,黑起来与P2P无异。鼎家跟房东签了托管合同,高价收房,答应每月打给房东房租。然后,让租客去小贷公司,做分期,支付一年的租金给中介,之后鼎家拿着租客的钱就跑路了。这种运作模式下,鼎家不仅是一个中介,还居间收取房租、支付租金,大笔资金留存在“鼎家”,一旦出现问题,租客不肯搬走,房东要收房,房东和租客均会受损。

“本公司因经营不善导致资金链断裂,后期可能会有部分房东的房租支付不了,我们会跟房东协商,先打欠条,然后慢慢偿还,包括租客合同到期时的房租押金和水电押金也是一样的处理方式。”记者从业内人士处获知,10月28日,杭州市中择房产代理有限公司向其租客下发了统一公告,宣布公司资金链断裂。

之前,我们租房,租金要么给房东,要么给中介,大多采取的是“押一付三”的模式,即把一个月的房租放在房东或者中介那当押金,以应对将来租住房屋出现破损的情况。但是,随着资本的介入,长租公寓的发展,这种付费模式也发生了改变。

近年来,我国一直大力支持住房租赁市场发展,2015年住建部首次提出建立购租并举的住房制度,推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业。2017年,党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在这样的政策导向下,资本大量涌入,我国住房租赁市场的新业态——长租公寓成为开发商、产业资本甚至银行等竞相追逐的“风口”。

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这已经是10月以来杭州第四家资金链断裂的长租公寓运营商,此前,杭州德寓、国畅、东俊等都已爆雷,其中不乏股东卷款跑路的桥段,而据多位业内人士透露,还有一批长租公寓运营商目前也出现了资金链断裂的迹象,部分品牌的房东已经数月未收到房租。

有媒体报道,近期北京的一些房屋租赁中介机构推出“信用免押金”的租房模式,“押零付一,无需押金即可入住”。在租金上涨,房子不好租的情况下,这种模式自然吸引了不少租客的关注。但是,这种租房模式在实际操作中却演变成了分期贷款,也就是前面提到的“租金贷”。

此次整顿租金贷市场并非不让住房租赁市场发展,而是为了整顿相关企业的融资行为,进一步规范行业发展。租金贷本身是一项非常好的金融创新产品,之所以获得迅速发展,是因为其本身具有一定的优势。通过租金贷,租房者可利用其良好的个人信用,在金融机构获得贷款,缓解短期支付压力;对房东来说,一次性拿到一年的房租也省心省力。

重庆也爆出这样的公司叫管家婆。管家婆与P2P平台勾结,联手设局诓骗租客。租客绑定会分期网贷平台,交了一年的房租,但租金被管家婆私分并跑路,房东拿不到房租,租客随时被扫地出门,还拿不到押金,还绑定网贷,欠着本不是自己的借贷的,影响到个人征信。

长租公寓品牌杭州国畅的一位前员工表示,目前国畅大量员工离职,员工已经有多月没有收到工资,“管理层的说法是有大股东拿着钱跑路了,群里都是邢传军(国畅法定代表人)已经被刑拘的消息”。

所谓“租金贷”,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款。

从已经“爆雷”案例来看,许多租金贷背后的问题并不在租金贷本身,而是在于一些公司大量囤房,挪用资金池中的资金,相关平台不合规操作,以及中介签约流程过于马虎,让部分对合同不敏感的租房者在不知情情况下“被贷款”等。

长租模式,疯起来,就是下一个爆雷的P2P。

长租公寓的爆雷后果并不像P2P爆雷那样直接,但其破坏性并不亚于P2P爆雷。

每日经济新闻报道称,资本大举进入房屋租赁市场布局,赚一点“中间商差价”,对住房市场健康发展还只算是“疾在腠理”的话,那么“租金贷”模式,直接通过一纸协议让房客莫名其妙成了贷款人,就算是“深入骨髓”了。

在严格防范相关风险的情况下, 监管部门可对租金贷产品实行有针对性的制度设计,满足市场租房需求。监管机构还应加强对三方金融机构资质的审核,对资金的用途加强监管,确保资金专款专用。一旦发现有中介机构存在违法行为,应严格追究相关法律责任,维护消费者权益。

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例如,租客王川表示,他租下了一套月租金4500元的公寓,并在不知情的情况下签下了一整年的租金贷,在租住两个月后,公寓运营品牌爆雷,一个月的押金以及剩下十个月需要偿还的租金贷总额达到4.95万元,如果他要继续租住,需要重新支付押金以及租金给房东,此外,之前交的中介费、服务费等各项费用也相当于打了水漂。

租个房子,就变成了贷款人,一旦在还款过程中出现问题,个人信用就会受到影响。更重要的是,金融机构将租客全面的房租支付给长租公寓企业之后,长租公寓企业只是按照季度付给房东房租,也就是说长租公寓企业可以用另外那三个季度的租金来扩大规模,拓展市场。一旦长租公寓企业出现问题,受影响的就是金融机构、租客以及房东。

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王川说,小部分房东甚至要求租客补偿此前公寓运营方未能支付给他们的房租,以弥补自己的损失,如果租客拒绝支付,就会被直接“扫地出门”,“也有些房东比较善良,会和租客一起承担损失,后续的房租也会降一些租给租客,大部分房东还是要求按原来的租金来支付。”

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姓名:陆 敏 工作单位:

回答:

住房租赁品牌梦醒陶然创始人周晓航认为,不符合商业逻辑的高收低租模式、企业法人频繁变更、进入长租公寓行业半年到一年左右,这些是近期爆雷以及存在爆雷风险的长租公寓品牌的共性。

看到这你想到了什么?我猜你总会听说过那些倒闭的共享单车,以及那些爆雷的P2P平台吧。

如果不有效控制,确实比P2P还危险。

即收房价格高于周边房租价格,而出租价格则低于周边房租价格,快速获取房源并出清库存,通过租金贷等方式迅速获取大量租金,快速提升资产管理规模,然后向政府申请补贴、通过各种渠道寻求融资,同时在短时间内进行企业法人的变更,一系列操作之后,收割资本,携款潜逃。

难怪我爱我家前副总裁胡景晖会发出这样的警醒:“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害!”

首先大家需要理解长租公寓的运作模式。它牵涉四个主体:房东、租客、长租公寓运营方(链家自如、蛋壳公寓等)、银行(也包括一些理财机构)。其具体的运作逻辑是:

“刚需”变质

住房租赁市场是房地产市场不可或缺的一环,更出不得半点问题。希望有关部门能加强监管,避免长租公寓爆仓事件的发生。

  1. 长租公寓运营方找到房东,和房东签订长期的租约,通常可以长达10年。

  2. 长租公寓运营方将房子重新装修改造,然后将房源发布到自己的平台。

  3. 租客找到长租公寓租房,签订租约合同,租客一般需要一次性支付一年的房租。

  4. 在租客资金有压力的情况下,长租公寓会推荐租客与银行签订贷款合同,贷款金额为1年租金。

  5. 银行将租客的贷款资金打给房东,租客每月偿还银行的贷款本息,一年内还清。

  6. 长租公寓运营方将银行打来的款项,用来支付给房东的房租,中间的差价即是其利润。

在杭州当地传统房产中介眼中,长租公寓品牌在两年里的“过山车”充满了戏剧性。

通过下面这张图表就可以理解四方的关系:

李立心在杭州房产中介行业从业已近十五年,他表示,由于原本杭州住房租赁行业的不成熟,长租公寓进入杭州市场,称得上一次对本土房产中介的“降维打击”。

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从房租缴纳方式上来说,长租公寓大多支持押一付三甚至押一付一的缴纳模式,而传统的当地房产中介需要押二付三、押二付六,一些紧俏的房源甚至要求年付,李立心表示:“在长租公寓遍地开花之后,传统中介坚持押二付六、年付的基本上消失了,现在大多数房源都支持季付。”

长租公寓这两年发展这么快,其中一个核心的诀窍就是加杠杆,而加杠杆的秘诀在于“期限错配”。

同时,长租公寓品牌以服务费取代物业费、网费的形式也让租房群体中占比最高的年轻人更易于接受,李立心说:“原来租客租完房子之后,还要去物业定期缴纳物业费,还要打电话付费找网络运营商来安装网络,很麻烦,用户体验很差,长租公寓品牌就把物业费、网费都放在服务费里,优点是这其中还有很大的价差可以赚,缺点是多了很多的管理流程。”

长租公寓的加杠杆魔术是这么玩的:租客是租1年,银行业也把1年的租金贷款给了长租公寓运营方,而长租公寓给房东的房租通常却是按季度付的——比如4万元的房租,第一季度长租公寓只给了房东1万元,剩下3万元留在自己手里面。这3万元,长租公寓可以拿下另外3套房源(即一套房源1万元的首季度租金)。通过这种模式,长租公寓就可以像滚雪球那样,越滚越大,抢占的房源越来越多。

除此之外,更符合年轻人群审美的装修风格、涵盖保洁维修各方面的服务体验,让长租公寓迅速抢占了增长中的租赁市场。

潘石屹说,即便涨了房租,其实长租公寓也不赚钱,确实如此。但长租公寓都是资本推动的,他们并不在乎短期的利润,其目标是拿下尽量多的市场份额,最终是往垄断的方向走,一旦达到垄断地位(这里的垄断,并不说要把竞争对手消灭完,只要形成几个行业寡头就够了),那么就是剪羊毛的时候了(这也是所谓的互联网思维)。

从数据上看,2015年至今,杭州进入了人口的飞速增长期,2015年末,杭州常住人口数量为900万,而2019年7月,常住人口数量已经达到千万,增长量达到了百万量级。

这样加杠杆的游戏,只要银行愿意贷款,既有的长租公寓能够及时租出去,就能继续玩下去。但是风险在于,如果哪天银行突然不贷款,或者哪天突然自己的公寓租不出去,长租公寓突然资金链断链,那么风险就可能集中爆发:对房东而言,只拿到了一季度的租金,还有3个季度没拿到,这是损失;对房客来说,支付了一年的租金,突然房东吵着要拿回房子,或者银行要收回房子,租客是损失;对银行来说,租客选择断供,银行也是一团烂账。

在业内人士的记忆里,最早的一批长租公寓品牌正是在2015年进入杭州市场的,2017年开始出现爆发式增长,与人口膨胀带来的住房需求增长时间段基本吻合。

和P2P不同,P2P还只是部分人玩的高风险投资,而房租确牵涉到上亿租客,直接影响的资金规模就高达上千亿、甚至上万亿计,你说长租公寓爆仓,是不是比P2P还危险?

在巨大的市场潜力面前,创业者和传统中介开始蜂拥进入长租公寓,新的资管公司、中介品牌数量迅猛增加,李立心举例称,同一幢酒店式公寓楼内,最初只有两家长租公寓品牌进驻争抢房源,到了2017年中,里面已经有超过十个长租公寓品牌同时拥有房源。

当然,在庞大的租房市场,长租公寓规模还很小,但大家需要引起足够的警惕,风险不能防范于未然,那才是大问题。

因契合租房刚需而发展的长租公寓行业由此开始“变质”,李立心表示,此前的长租公寓,会和传统中介争抢优质房源,与房东签订三年以上的长期合同,再通过服务、互联网化管理、营销等方式抢占市场,这是一种良性模式,能够倒逼传统中介改善服务、提升互联网化水平,但在大量品牌涌入之后,一些品牌开始无视房源本身的质量,完全依靠烧钱的互联网化打法高收低租甚至违规放贷,几乎成为了以长租公寓行业为噱头的金融公司。“前两天有一个租房的单子,带客户去看房的小伙子回来告诉我说,租户看了房子特别满意,说我们的房源弄得很漂亮,比他最近看的一些长租公寓都要漂亮,可不是吗,现在有些挂着长租公寓名头的,服务和装修上还不如我们传统中介。”李立心说,之前几个鲜有人问津的房源,最后都租给了一些长租公寓品牌,对方连房子都没看就租走了。

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资本冒进

回答:

杭州浓厚的互联网创业基因以及相对宽松的政策环境,为长租公寓的创业提供了良好的环境,也难以避免地让“劣币”混入其中。

其实按照影响公寓爆仓远远没有P2P暴雷对于社会的影响大。胡先生的说法应该只是为了呼吁监管而已,甚至出于自身原因考虑。

2017年8月,杭州市发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。多位创业人士介绍,萧山、余杭等各区根据规模不同,为长租公寓创业企业提供了可观的创业补贴和一系列扶持政策。

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什么是社会影响,先看P2P的暴雷,P2P的交易对手是客户的资金的撮合,而P2P暴雷直接导致的是客户的资金的难以兑付,甚至很多P2P涉及的虚假标的挪用导致的客户的血本无归,这种直接的资金损失对于人们的感官冲击的非常大的,因为“人活着钱没了”是非常可怕的一件事。所以,P2P的暴雷总会引起非常强大社会反响,毕竟这叫被动投资,也就是说至少在客户的眼里,他投资P2P看中的是平台提供的信息,所有的认知趋于平台的单向传递。

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反看长租公寓模式,这个模式是最近租售同权出来之后,房地产调控导致很多买不到房,但依然需要居住权利的市场情况的演变,那么至少目前除了银行提供的部分贷款面向长租房的房租支付,以快速盘活资金,而将来在金融市场中可能会出现犹如去年和前年火爆一时的“车贷”产品出现在P2P或者专门的“长租贷”募资类产品,但目前还没有特别多这样的产品,银行贷款一般与租赁公司合作或者干脆银行自己经营比如建行的住房银行,将房子存在银行,银行负责出租和加金融产品,然后返给客户收益的模式,这种模式的资金来源于银行,那么银行作为风险主体,具备风险管理能力的。但如果一旦如“车贷”一样对社会进行募资的产品出现,可能将出现血雨腥风,具体怎么回事看看最近的车贷小额贷市场就明白了。现在还有很多租赁机构发行了公寓租赁的证券化产品,这类产品是公开募资,它对于市场的变化敏感度非常高。所以如果是金融产品不予以监管,盲目发展会产生社会影响的。胡先生估计是在想描写这部分的内容。

而如果长租公寓不与金融挂钩,那么它只是一个供求关系的市场,本身的价格高低只与需求人口的承受能力有关,与爆不爆仓没有直接关系,因此不会有社会广泛影响,最多是租赁公司屯了太多的长租房,结果租不掉,然后损失了租金而已,这部分完全是市场行为,属于企业自身的风险管理和市场把握,只要不对公众和全社会产生交集,就没有社会影响的。

所以,作为一个房产经营企业,他提出上述观点更多的是要求监管,或者他希望介入公寓的金融租赁行业亦或者他看到了公寓金融行业的集资苗头,才这么说,所以,现在重要的让监管的覆盖到这个方面是正确的,提前做到监管有序,把老虎关在笼子里。

回答:

谢谢悟空问答的邀请!

“英雄所见略同”,事实上,长久关注我的网友都知道,我和胡景晖的观点一致,长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险,果不其然……

前日(8月23日),有媒体爆出杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(简称“鼎家”)的长租公寓公司因经营不善宣布破产,导致4000多户租客受损,涉及的网贷平台有6家。鼎家的“爆仓”也引发公众对“金融 长租公寓”模式的讨论,这究竟是个例呢,还是潜在雷区呢?

《证券时报》分析“鼎家”的经营模式有这三类问题:

第一、租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务,中间加入了一层消费贷业务。所以租客表面上是每个月付租金,但其实是每个月在还此类网贷;

第二、租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼,旗下公司鱼龙混杂;

第三、第三、内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大,相关的管理就需要健全。

不过,个人觉得以上其实都还只是次要问题。我认为真正关键的问题是金融化、特别是金融杠杆化。长租公寓最初看上去是很好的模式,就像最初的P2P和共享单车一样。但是,一旦进入金融化,特别是金融杠杆的运作,就会非常危险!

房租市场本不该涉及借贷,无论那种借贷都不行!因为,一旦有信用借贷涉及其中,就像跑路的P2P平台,和那些做烂的共享单车的问题本质是一样的,即一旦资金断裂或挪用,多米诺骨牌效应就会显现。

点到为止吧。

你对这个问题有什么更好的意见吗?欢迎在下方留言讨论!

回答:

胡景晖是在房地产浸淫快20年了,按理说他的观点一定有其逻辑及数据支撑,但要说比P2P爆雷还严重,我认为是夸大了。

除非房地产爆仓,他的逻辑莫非是先长租公寓爆仓,如果处理不好,在战火烧及银行金融,烧及整个房地产行业,这个破坏力比当下P2P爆雷更大,这是足可相信的。

问题是,他因言论过火,而又在火气中愤然辞职,而还在火气中召开了这个发布会,可信度还是要打很大折扣的。

我本人没住过长租公寓,我身边的朋友及同学老乡,住长租公寓的十个不到一个,所以推算,在整个北京市来说,应该也是小市场,全国来说,所占比例更小。

他说要政府管一管长租公寓,我认为政府好好管管二手房市场,管管中介的信息不透明问题,才更迫切吧。

当然有一点可以确定,就是资本的搅乱作用,用大资本囤积物品,四处抬高价钱,这的确是常规路径,而长租房公寓或许是最好入手的租赁市场的路径,在这一两年间,资本大及杀入,已危害了满足正常所需的地步,也是可能的,搞得民声怨道呀。马云,马化腾说杀入房地产,要让房价如葱的承诺呢,怎么还不杀入进来,大举买入,大搞免费和低价策略呢。

我们是多么欢迎互联网的免费策略来撬动陈旧的房地产市场呀。

现在有些领域在挤泡沫、在爆仓,房地产未来两三年,事态不容乐观,胡景晖或许会成为那个关键环节的关键音调,那么在迷迷糊糊中,似乎他的振聋发聩的呐喊就会被证明有可信的一面了。

不希望这种事态真的发生。

回答:

作为原我爱我家副总裁,胡景晖有近20年的从业经历。多年的经验加上行业一线公司的高层的观察视角,胡景晖说长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险,说法自然不会是空穴来风。

房租市场长期是开放的市场,价格由供需决定,长期以来价格都是温和上涨。2015年以来,随着北上广一线城市严控人口增长,北上广的租房需求并没有爆发式增长,但是,房租却出现了短时间的暴涨,可谓无风起浪。

无风起浪,背后必有妖孽。8月17日早上,我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场”。胡的话点出了问题所在。2017年,长租公寓突然成了投资的热点,地产标杆企业、中介老大、连锁酒店龙头以及创业公司都汇聚到这一新的所谓“赛道”。除了万科、华住、自如、蛋壳、魔方、YOU+等明星选手之外,这一参赛名单还在不断加长。与此同时,行业首例并购、首单长租公寓资产类REITs(注:房地产信托投资基金)也都出现了,表明资金已经大举进入这个行业。

炒作过度之下,确有可能如胡景晖所说,长租公寓有可能爆仓,并且导致严重的问题。虽然说不一定会比P2P爆仓危害大,却也是不可不防的。

回答:

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中国的高价房让民众望楼兴叹,租赁市场由此快速发展。在过去的一年里,全国的一二线城市中有13个城市房租涨幅超过20%。今年以来,这种趋势有增无减。以北京为例,华创证券研报显示,其平均租金年内同比涨幅已达21.89%。“追不上房价的你,能追上房租吗?”类似的拷问,像炎炎烈日一样炙烤着年轻一代的心。

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19日,原我爱我家副总裁胡景晖召集的媒体沟通会上,胡景晖表示:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。”他还透露,他隔空喊话,是要政府管一管长租公寓。昨日住建部官员给他打了电话,对他表示支持。

那么,胡景晖的观点是否正确?

作为我爱我家的副总裁,胡景辉有着20多年的租赁市场从业经验。单从这点看,胡景辉能说出这样的话,自然不会空穴来风。针对他说的“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”,早餐君觉得有点夸大其词了。

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P2P投资,简单的说就是用户根据平台给出的信息来选择心仪的投资平台,所有的认知仅限于平台的单项传递,属“被动投资”。P2P的交易对手是客户的资金的撮合,若P2P暴雷直接导致的是客户的资金的难以兑付,甚至很多P2P涉及的虚假标挪用导致客户血本无归,这种直接的资金损失对于人们的感官冲击的非常大的,因为“人活着钱没了”是非常可怕的一件事。

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国家发布的“房住不炒”、“租购同权”等多条调控纲领下,买不到房但依然需要居住权利的房地产市场有了新的变化,租房站上市场风口。各类逐利资本蜂拥而入抢购房源,不惜一切代价占领市场。租赁机构高价抢夺并垄断房源后,变身二房东,把房间打上隔断,刷下墙漆,配点廉价家具家电,租金立刻就翻倍。但是,租房市场竞争激烈,资金周转时间长,收益低,很多小机构在市场里很难存活。就目前的租赁市场,除了银行提供的部分贷款面向长租房的房租支付,以快速盘活资金,而将来在金融市场中可能会出现犹如去年和前年火爆一时的“车贷”产品出现在P2P或者专门的“长租贷”募资类产品,但目前还没有特别多这样的产品,银行贷款一般与租赁公司合作或者干脆银行自己经营比如建行的住房银行,将房子存在银行,银行负责出租和加金融产品,然后返给客户收益的模式,这种模式的资金来源于银行,那么银行作为风险主体,具备风险管理能力的。早餐君认为,胡先生说的“长租房爆仓”,是针对现在很多租赁机构发行的公寓租赁的证券化产品,这类产品是公开募资属金融产品。若没有相关机构监管任其盲目发展,自然也会给大众带来不小的危害。

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现在的租房市场仅仅只是一个供求关系市场,本身价格的高低取决于需求人口自身的财务承受能力。能租的就租,租不起的可以合租或者找更加便宜的房子,选择权还是在租客自己手里。中介给房东的租金一般都是提前付一季的,就算中途中介机构因资金链断裂导致没有办法续租,按照租房合同,房东有权利收回自己的房子再次出租,对于房东来说没有什么太大的损失。所以,和爆不爆仓没有直接关系。

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租房市场尚未完善,离市场饱和还很远,就如今的租房市场而言完全可以调节。如若相关监管部门能够做好有序监管,把握好市场,也就自然不会对大众和全社会带了太大的负面影响。

当然,胡景辉所说的并非全都不对。未来,长租公寓会不会爆仓,我们不得而知,在中国近10年的房地产泡沫时代背景下,提前做好防范也是好事一件。

回答:

其实不需要任何抵押便可以租金分期,对于租客来说还是提供了一定的便利性,毕竟如今北上广等一线城市房源紧张、房租愈来愈高,分期付款虽然增加了利息成本,但可以交换到享受年付价格、减免服务费等便利,还是可以减轻租客的压力。而长租公寓品牌为了实现规模化发展,利用金融工具,采取“资产证券化”的方式也是必然的选择。

但这并不代表能够忽视掉其中存在的很多问题。

首先,公寓运营方存在欺诈、诱导租客签订分期贷款的情况。很多租客在签订合同时并不知情,也并不明白自己的信用状况会被用于何处,完全是被运营方忽悠着签了合同。以今年4月爆仓的爱公寓为例,其租户就曾向媒体表示,销售人员以租户使用流程不熟练为由,拿过租户的手机进行操作,不知不觉间帮其办理了金融贷款。

还有一些长租公寓将租房与分期合同捆绑在一起,强加给租客,迫于无奈,租客在知情的情况下还是签订合同。

其次,大量的长租公寓品牌急于抢占市场,拥有资金池里的沉淀资金用来扩张。这在业务稳定的情况下是可行的,一旦扩张过快或者房源的空置率上升,对资金管理不当挪做它用,都有可能造成资金链断裂,引发爆仓,使租客和房东蒙受损失。

同样是爱公寓,其通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张,10个月的时间规模从3000间攀升至12000间,然而由于成本高昂、盈利困难,加之杠杆率奇高,最后资金链断裂。据资料显示,该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元,波及租客押金达1500万~2000万元。

另据不完全统计,从2017年至今年8月份,至少有9家长租公寓出现问题。

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目前租房仍是刚性需求的大市场,尤其是垂直细分到长租公寓行业的市场规模至少在1万亿左右,因此借助“资产证券化”野蛮生长的长租公寓急需治理。

第一,政府应该加强对“租金贷”模式的监管,对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管,减少资金被挪用的可能。还应该明确要求长租公寓企业,不得进行恶性竞争、哄抬租金。另外应进一步加快闲置土地和住房资源进入租赁市场,降低拿地成本,提高集中式自持租赁企业的投资回报。

第二,长租公寓企业应该加强对线下业务员的管理,涉及到租赁金融化事项需多方审核并保证用户知情,以及让用户自由选择是否使用金融工具。另外可以选择股权融资等方式,缓解资金紧张的问题。

两个月前,我爱我家前副总裁胡景晖曾预言“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”现在看来似乎正在应验。

回答:

我觉得他在扯淡。

长租爆仓,怎么爆?是租不出去还是供不应求?

全国涌向北上广的人流阻挡的了么?很多人在租金上涨后可能租不起,从而转向卫星城,可是还有很多人是有这个能力和收入租房的,这个量太大了,还有合租和拼租的需求。

租房市场有多大?多少空置房回迁房在一线城市市郊?一旦租金上涨,这个供应量释放出来,哪个资本可以完全垄断?

租房市场还并不完善,当然离饱和更远,市场行为完全可以调节。

胡总左一个“爆仓”,右一个“p2p”来危言耸听,不过是担心竞争不过,烧钱烧不过人家,转而求舆论帮助自己了。

有这个功夫,把自己的租房服务提上来,更加专业,有保障,这比什么都强。
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回答:

酒店客房该涨价了,陆家嘴房价上亿,客房才三五百,建议一小时一万,那是达官贵人和戏子的世界,乱去吧早晚要出事的,炒字画,炒黄金,炒玉,炒紫檀木,都过去了,中国这样的国情民生,有钱的挤挤买一套,再挤挤能买一套就买了,租房子都是打工仔,一半的工资都付了房租,再涨,比打工仔工资高,租给谁,没了老百姓,工没了,商也就少了,租给谁,脱离现实,塌的就快,

一位短租公寓创业者对经济观察报表示:“长短租公寓在2017年租售并举政策风口最旺的时候,是比较受区政府欢迎的创业项目,一直到近期出现连环爆雷,才出现明显的态度转折。”记者通过启信宝查询发现,德寓、东俊等长租公寓品牌是在近一年成立,而几家目前正处于资金链紧张的长租公寓品牌,刚刚成立半年时间。

李立心表示,成立时间短的许多长租公寓品牌,实际上就是一些小型房产中介公司“穿了个马甲”,尽管在装修、押金支付等方面下了一些功夫,但在渠道、服务上依旧是传统房产中介的思路,“房产中介行业本身就鱼龙混杂,而租金贷、规模换融资等一些互联网化的打法带来的大量短期利益,是很容易引人犯错的。”

资本的力量不仅是诱惑,同时也可能是失速。

鼎家爆雷时,记者曾经与鼎家合作的第三方金融机构之一爱上街CEO朱明敏进行过交流,他认为,针对长租公寓领域巨量的资金链条,必须有第三方介入进行严格监督,不然内部的贪腐问题是不可避免的,同时,在创新的金融手段下,长租公寓企业自身必须有过硬的实力,否则携巨额资本快速扩张,组织架构庞大却松散,最终只是加速死亡。

自2017年长租公寓风口鼎盛开始,类似于爱上街这样的金融机构、外界资本开始频繁接触长租公寓企业,希望在政策风口的新领域分一杯羹,朱明敏的想法是,“要在行业还处于不那么健全的时候做这个事,等到健全规范了可能就不是那么好进了。”

资本的冒进或许也感染到了被投资企业自身,大量爆雷长租公寓的实例也证实,获得了资本支持反而让企业偏离了安全跑道。以鼎家为例,其在2018年初得到了超过千万的融资,知情人士称,这笔融资从5月开始陆续进入鼎家的账户,鼎家自6月开始加速扩张规模、加快人员招聘,8月,鼎家由于内部管理以及资金压力问题爆雷。

这些尝试以承受高风险博取高回报的行为如今均以失败告终,为了保证类似的“劣币”再难进入市场,杭州市住房保障和房产管理局近日起草了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,要求住房租赁企业按照月租金总额的2倍缴纳风险防控金、与银行签订租赁资金管理协议进行专户管理,从政府层面对住房租赁企业的资金链条进行强监管。

业内人士称,监管办法如果落地实行,将会有大量无法足额缴纳风险防控金、资金链条空虚的小型长租公寓品牌被筛出。

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